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Les SCPI connues plus communément sous le terme « Pierre-papier » sont des supports de placement à sous-jacente immobilière. Ce sont des sociétés civiles en général spécialisées dans l’immobilier d’entreprise. Elles sont reconnues pour fournir un bon rapport rendement/risque et même parmi les meilleurs dans l’univers des placements.
Fonctionnement des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI
Les SCPI sont des supports d’épargne immobilière basés sur l’investissement locatif. Elles permettent aux investisseurs d’accéder indirectement à l’investissement immobilier via la souscription de parts. Le budget alloué à l’acquisition des parts est relativement réduit par rapport à l’achat d’un bien en direct. Ce qui permet à des profils d’épargnants ayant une assise financière moyenne de profiter d’un placement à l’origine destiné aux gros budgets. Pour acheter ses immeubles (tertiaires ou résidentiels), une SCPI collecte donc des fonds auprès du public.
L’opération de collecte en question se fait par émission de parts. En souscrivant ces parts, un individu acquiert le statut d’associé et jouit de tous les privilèges et bénéfices générés par l’activité au sein de la SCPI. La pierre-papier étant essentiellement associée à l’investissement immobilier indirect, elle est gérée par une société de gestion. Celle-ci se charge d’acquérir des biens diversifiés en bureaux, commerces, locaux d’activités et logements en France comme à l’étranger, puis de les louer pour en tirer des revenus périodiques.
Les principaux avantages d’un investissement en SCPI
- La SCPI est un véhicule de placement investi dans des immeubles divers. Elles sont donc susceptibles d’offrir de meilleures performances tout en atténuant les risques liés à la location immobilière.
- De même, le placement est diversifié sur plusieurs types de biens immobiliers et emplacements géographiques. La rentabilité qui en résulte est importante car la stratégie usitée est naturellement fondée sur la sélection judicieuse d’actifs à fort potentiel de rendement et sur l’exposition aux cycles des différents marchés immobiliers.
- La SCPI permet d’accéder à de l’immobilier à forte valeur ajoutée (immeubles d’entreprise en général) à partir de 1000 euros seulement.
- Au-delà de la perception de revenus complémentaires réguliers, l’épargnant a le privilège de se constituer un patrimoine et un appui solide pour mieux anticiper sa retraite.
- La gestion locative est déléguée à une société spécialisée en gestion de portefeuille immobilier. Ce qui affranchit de toutes les contraintes liées à l’administration et la détention d’un bien immobilier en direct.
- Les échanges de parts sont possibles à tout moment sur des marchés réglementés.
Classement des 10 meilleures SCPI de rendement
Tout savoir sur le fonctionnement des SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier permettent d’investir de façon indirecte dans l’immobilier locatif.
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Définition d’une SCPI de rendement
Une SCPI de rendement est une société civile de placement ayant pour activité principale la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les actifs composant ce patrimoine sont presque exclusivement des locaux d’entreprise et rarement de logements. L’achat de ces derniers est financé par les fonds collectés auprès des souscripteurs. Ils sont par ailleurs mis en location afin de produire des revenus, qui seront ensuite redistribués (la plupart du temps à fréquence trimestrielle) aux associés selon la quote-part qui leur revient dans le capital.
Les types de biens recherchés par une SCPI de rendement sont le plus souvent des bureaux, des murs de boutiques, des locaux d’activités, des résidences diverses (Seniors, Médical, Hôtels…). Certains véhicules choisissent cependant d’investir dans de l’immobilier résidentiel, mais cela vient en complémentarité avec les actifs de base, c’est-à-dire les locaux professionnels.
Une telle structure est gérée par une Société de Gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Celle-ci s’occupe du processus de la SCPI dans son ensemble, c’est à dire depuis la constitution du patrimoine, à la gestion locative en passant par la maintenance / rénovation des biens jusqu’à la revente de certains actifs immobiliers.
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Quels objectifs poursuit-on en souscrivant à des parts de SCPI ?
L’investissement en SCPI répond à plusieurs objectifs :
- La diversification de patrimoine : dans un contexte de forte volatilité des marchés financiers, l’immobilier s’avère être une valeur refuge, et en particulier la SCPI. Se tourner vers cette solution de placement est donc une décision intelligente pour diversifier son patrimoine. A plus forte raison, quand elle a tendance même à être un placement diversifié.
- La recherche de rendement et sécurité : la SCPI est un marché de niche quoique non exempt de risques, présente un niveau de sécurité fort estimable. S’appuyant également sur un créneau porteur, le rendement y est meilleur comparé aux autres placements. Celui-ci est le plus souvent supérieur à 4%.
- La préparation de la retraite : il s’agit sans nul doute d’une excellente solution de rémunération et de valorisation de capital. L’associé percevra régulièrement les revenus locatifs, et en même temps fructifier son épargne sur le long terme comme dans le cas d’un emprunt par exemple. Les profits financiers cumulés au fil des années pourront ainsi permettre de financer confortablement sa retraite.
- Au-delà de la perception de revenus complémentaires réguliers, l’épargnant a le privilège de se constituer un patrimoine pierre et un appui solide pour mieux anticiper sa retraite.
- La gestion locative est déléguée à une société spécialisée en gestion de portefeuille immobilier. Ce qui affranchit de toutes les contraintes liées à l’administration et la détention d’un bien immobilier en direct.
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Les avantages que procure cet investissement
- Accès indirect à l’immobilier locatif : cette alternative est beaucoup plus intéressante que l’immobilier en direct. D’abord, parce qu’elle ne requiert pas un budget élevé pour devenir propriétaire de biens immobiliers (ces derniers se trouvant aussi être des immeubles d’entreprises). Ensuite, elle ne confronte pas aux aléas de la détention d’un bien acquis en direct.
- Gestion du patrimoine confiée à une société de gestion : aucune gestion locative prévue de la part du porteur de part. Cette activité est confiée globalement au gérant de la SCPI.
- Apport de revenus complémentaires : les revenus locatifs sont reversés aux associés sous forme de dividende. Ils les perçoivent en principe tous les trois mois. En outre, la revente de parts peut générer des plus-values auxquelles ils ont également droit.
- Performance attractive : l’immobilier est certainement plus rentable que d’autres supports de placement. Ce qui permet à une SCPI d’en tirer pleinement profit. A fortiori, son objet repose sur l’exploitation d’un patrimoine immobilier tertiaire caractérisé par un rendement supérieur. Par ailleurs, la baisse constante des taux impacte positivement sur le capital dans la mesure où l’investissement à crédit génère un effet de levier. Tous ces facteurs jouent en faveur de la performance qu’on reconnaît assez importante pour cette classe d’actifs.
- Un droit de vote à l’Assemblée Générale Annuelle.
Comment investir dans une SCPI ?
Pour investir, il faut souscrire des parts de la SCPI. Il existe plusieurs façons d’acheter ses parts :
- Au comptant : cette modalité est envisagée dans le cas où le souscripteur souhaite percevoir des revenus immédiats et réguliers tout au long de la durée de détention.
- A crédit : le but de cette opération est de bénéficier d’un effet de levier de crédit. L’endettement est une bonne façon de fructifier son capital grâce à cet effet de levier. Ce dernier est intéressant lorsque le rendement généré est supérieur aux taux d’emprunt. L’autre atout du financement à crédit est aussi la possibilité d’alléger sa fiscalité en déduisant ces charges des revenus locatifs.
- Via un contrat d’assurance-vie : cette alternative est bénéfique pour trois raisons. Le prix de souscription est plus faible, l’imposition des revenus de la SCPI est tributaire de la fiscalité de l’assurance-vie dans laquelle elle est logée et la liquidité est garantie.
- En démembrement : la fiscalité est dans ce cas plus avantageuse. Cf. paragraphe ci-après.
A propos du démembrement de parts
Le démembrement est une opération qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit pour une durée définie au préalable.
- Être nu-propriétaire signifie qu’on ne peut jouir ou tirer profit d’un bien dont on est propriétaire. Lorsqu’on est nu-propriétaire de parts de SCPI de rendement, on ne perçoit pas de revenu foncier et on ne paie pas de charge durant la période de démembrement. En revanche, on est libre de céder ses parts sachant qu’on en est propriétaire.
- Être usufruitier permet de jouir d’un bien dont on n’est pas propriétaire. La jouissance des parts de SCPI procure certains droits tels que la perception de revenus fonciers issus de son activité.
Concernant les SCPI, le démembrement a plusieurs intérêts.
A. Alors que la nue-propriété est confiée à l’acquéreur de parts, l’usufruit est cédé à un tiers. Cela signifie qu’il ne perçoit pas de revenus durant le démembrement temporaire mais à l’issue de cette période, l’investisseur reçoit les parts en pleine propriété, et commence donc à encaisser les loyers.
B. Ensuite, le prix d’acquisition de la nue-propriété ne représente qu’une fraction de valeur de la part d’une SCPI. On peut bénéficier d’une décote jusqu’à 35% pour une période de 10 ans.
C. Enfin, le montant investi sort de la base taxable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Ce qui représente un gain d’impôt substantiel.
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