Les SCPI et les OPCI sont des supports d’investissement qui permettent aux investisseurs d’avoir accès au marché de l’immobilier d’entreprise. Sont-ils rivales ou complémentaires ?
____
SCPI et OPCI : Qu’est-ce que c’est ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule de placement composé à 100 % d’immobilier. La gestion du parc immobilier incombe à une Société de Gestion engagée par la SCPI. L’investisseur n’a pas à se soucier des contraintes liées à la gestion et l’entretien des immeubles.
Les OPCI, en revanche, incluent une diversification entre l’immobilier et les placements financiers. On distingue la répartition de son patrimoine en 3 poches différentes.
- La première est dédiée à 60 % à l’immobilier.
- La seconde est réservée à 30 % aux instruments financiers hors du secteur immobilier qui peuvent prendre la forme d’actions ou de dettes.
- Et la dernière poche est destinée à 10 % de liquidité.
Contrairement aux SCPI, les investisseurs ont la possibilité de revendre leurs parts à n’importe quel moment. Une partie du patrimoine peut être investie en bourse, ce qui explique une volatilité plus importante que celle des SCPI.
____
La fiscalité en vigueur dans les SCPI et les OPCI
Les SCPI et les OPCI ont des régimes fiscaux différents qui peuvent avoir des implications différentes pour les investisseurs. Les SCPI bénéficient de la fiscalité immobilière, ce qui signifie qu’ils peuvent être achetés à crédit et que les intérêts d’emprunt peuvent être déduits. Cependant, les contribuables peuvent être soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour leurs parts de SCPI.
Les OPCI relèvent de la fiscalité financière et ne bénéficient pas des avantages fiscaux liés à l’immobilier. Cependant, ils bénéficient du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% comprenant impôts et prélèvements sociaux. En raison de leur nature immobilière, les OPCI sont considérés comme des placements financiers.
Cependant, lorsque les parts d’OPCI sont achetées via un contrat d’assurance-vie, la fiscalité de l’assurance-vie s’applique, tandis que lorsque les parts de SCPI sont achetées via un contrat d’assurance-vie, la fiscalité immobilière est remplacée par la fiscalité de l’assurance-vie pour les impôts sur le rendement ou la plus-value.
____
Ce qu’il faut savoir de la gestion collective
En investissant dans un patrimoine immobilier de grande envergure, les risques pour le souscripteur sont réduits grâce à la présence de nombreux immeubles et locataires.
La gestion collective joue un rôle clé pour assurer le suivi des locataires, la réception des loyers, la gestion des travaux et des assurances. Tout cela permet de sécuriser le rendement. La gestion collective est un élément clé de la performance à long terme, en prenant des décisions équilibrées concernant le choix des immeubles et des travaux éventuels.
Il est souvent affirmé que la gestion collective apporte plus de sécurité que l’achat d’un seul bien immobilier, mais cette affirmation doit être nuancée en prenant en compte la performance.
Cette affirmation est encore plus vraie avec les nouvelles normes énergétiques et de santé, de bien-être et de confort, car seul un grand patrimoine peut permettre des travaux importants sur certains immeubles sans nuire au rendement global.
____
Faut-il attribuer plus de liquidité aux placements immobiliers ?
Les investissements financiers sont souvent choisis pour leur liquidité, mais cela n’est pas le cas pour l’immobilier. En effet, la vente d’un bien immobilier, que ce soit d’une entreprise ou d’un logement, peut prendre des mois et, en période de mauvaise orientation du marché, les délais peuvent s’allonger.
Cependant, les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) offrent une solution à ce problème en ayant près de 40% de placements financiers en liquidité qui peuvent être utilisés pour rembourser les vendeurs.
Les SCPI présentent une meilleure liquidité par rapport à un achat immobilier direct, mais la revente des parts n’est pas garantie. Malgré tout, en temps normal, le délai de revente est plus court et, en cas de mauvaise période du marché immobilier, il peut être plus facile de sortir des SCPI que de vendre un bien immobilier.
Cela est dû au système de gestion collective des SCPI, qui permet aux détenteurs de parts d’être représentés par la société de gestion, sous la surveillance des autorités de l’épargne et de la pression de la banque ou du conseiller en gestion de patrimoine.
Il est possible d’assurer une liquidité presque parfaite de son patrimoine immobilier en achetant des parts de SCPI ou des actions d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. La compagnie d’assurance assure alors la liquidité.
Bien que la SCPI soit située à mi-chemin entre un achat immobilier direct et un placement financier en termes de possibilité de revente, elle reste néanmoins de l’immobilier et ne peut jamais atteindre le niveau de liquidité d’un placement financier.
____
Pourquoi existe-t-il autant de placements immobiliers ?
Les Organismes de Placement Collectif (OPC) sont une forme de placement financière qui existe en France depuis les années 1960 sous forme OPCVM (Valeurs Mobilières).
Au départ, ils étaient conçus uniquement pour les placements financiers et n’ont pas pu inclure l’immobilier. Pendant de nombreuses années, les Autorités de l’épargne et le secteur financier en France ont, en effet, ignorés l’immobilier, laissant un vide dans les options de placement pour les investisseurs.
Pour combler ce vide, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont été créées et ont prospéré en offrant une gestion collective pour les placements immobiliers. Enfin, en 2007, les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) ont vu le jour pour intégrer l’immobilier dans les options de placement.
Si les autorités financières françaises avaient inclus l’immobilier dans les OPC plus tôt, les OPCI auraient probablement remplacé les SCPI en tant que grand placement immobilier.
Cependant, les SCPI ont conservé leur nature purement immobilière et cela s’est avéré être une réussite. Les SCPI représentent donc l’immobilier adoptant la gestion collective, tandis que les OPCI représentent les placements financiers dans l’immobilier.
En d’autres termes, les SCPI sont un moyen pour les investisseurs de profiter de l’immobilier grâce à la gestion collective, tandis que les OPCI permettent aux investisseurs de profiter des avantages de la gestion collective pour les placements immobiliers.
En fin de compte, le choix entre les SCPI et les OPCI dépendra des objectifs de placement de chaque investisseur et de votre degré d’acceptation du risque.
Les SCPI sont un choix pour ceux qui cherchent une expérience d’investissement immobilier plus personnalisée, tandis que les OPCI peuvent être un choix plus sûr pour ceux qui cherchent une diversification clé en main.
Il est important pour les investisseurs de considérer les régimes fiscaux des options et de les inclure dans leur stratégie globale d’investissement.
____
Les SCPI et OPCI sont donc des produits de placement complémentaires et s’adressent à deux profils différents en terme de fiscalité.
